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杨晓维的博客

北京师范大学经济与工商管理学院教授

 
 
 

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1955生于成都,1982年获南开大学经济学学士学位,1993年、1998年在西南财经大学分别获经济学硕士、博士学位。 1985年至2001年,西南财经大学经济系任教。2001年后北京师范大学经济与工商管理学院任教。

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怎么消除库存住房?  

2015-12-24 16:47:19|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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刚刚结束的中央经济工作会议,将化解房地产库存列为了明年经济社会发展五大任务之一。为此,在需求方面,提出加快提高户籍人口城镇化率,通过加快农民工市民化,形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。同时,在供给方,鼓励房地产开发企业调整营销策略,适当降低商品住房价格。

根据社科院财经战略研究院、社科院城市与竞争力研究中心日前联合发布的《中国住房发展报告20152016》显示,截至今年底,我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米,按74916万城镇常住人口计算,大约人均有5.3平方米。积压的库存住房,意味着建房所耗费了人力物力资源,未能用于满足居民需要,是对社会资源的浪费。想法把房子卖出去,减少库存,将用相应的资源,土地、建材、建筑工人的劳动等等转化为消费者的福利,肯定是好事。

但是,如何减少库存,或以什么方式减少房地产库存,涉及让市场在资源配置中起到决定性作用的深化改革背景中,市场的功能、政府的作用,以及经济公平问题。

根据国务院农民工工作领导小组办公室数据,目前全国农民工总量2.74亿人,其中,外出农民工1.68亿人。1.68亿农民工中没有在城里买房安家的还有1亿多。让更多的农民工成为拥有城镇户籍的城镇人,到城镇买房,既有助于将农民工稳定在城镇,也符合公平原则。但是,怎么让农民工拥有城镇住房?如果是通过购房补贴,虽然农民工获得了好处,但住房需求提高,使也让开发商得以在维持现有的房价的条件下增加销售量,纳税人的钱被部分的补贴给了开发商。也许,城镇进一步对农民工开放,取消各类对农民工购房、在城镇求职、就业、生活、子女就学等方面限制,是更为公平,也更有效率的方法。

鼓励开发商降价。不知道具体政策是什么,怎么鼓励?降价后开发商的损失由政府补贴?在市场中,产品卖不出去,是因为相对于产品品质价格过高,或性价比低于了购买其他产品,甚至储蓄的性价比,从而消费者不愿意在现有价格上购买产品。这个世界没有什么绝对过剩的产品,过剩在本质上都是因为现行价格高于了均衡价格。只要价格下跌,需求量自然就会增加,从而在更低的价格水平达到新的均衡。房子也不例外。房子卖不出去,是在如居民收入,投资预期,对自有住房的迫切性等各种约束条件下,现行价格高于了居民愿意支付的价格,从而居民不愿意在这个价格上购房。

已经生产出来的产品卖不出去,意味着生产者不能以销售收入弥补成本,从而不能进入到再生产过程。对于主要依靠银行贷款的房地产开发商,库存将面临巨大的利息压力。如果开发商不能形成房市场回暖的预期,巨大的成本压力,甚至房价进一步下跌,销售收入下降的可能性,都会迫使开发商降低房价。在更低的价格上,住房有了更高的性价比,居民就会扩大住房的需求量,购买更多的住房。

我想不出政府有什么高招能够鼓励开发商降价。但我坚定地相信,如果没有政府的干预,补贴、扶持,在成本压力下,市场自动地会迫使开发商降价,从而出清库存,这是价格机制的基本功能。

在房地产大量过剩的条件下,开发商仍在坚持不降价,开发商们不外乎在等待政府的救市。事实上,正是政府长期保需求、保增长的政策,让开发商们形成了政府必然会救市的预期。次贷危机之后,房价已经开始下跌,但政府出手,迅速拉高了房价,很快就回到、并超过了危机前价格。

政府救市,主要理由是房价下跌,销售不振,会拖累上游产业的发展,如钢铁、水泥等建材业,还会导致大量建筑工人失业。如果减少库存后开发商有了更多资金,会进一步扩大房地产投资增量,也就是说再修建更多的房子,肯定会增加对建材和建筑工人的需求,对经济也许有拉动作用。但是,库存的楼盘是存量,是过去活动的结果。增加库存销售,除了对装修行业有所拉动外,对与住宅建设相关行业并无拉动作用。而且,现有的楼盘都卖不出去,都已经供过于求,才会出现大量库存,消除库存,并不意味着开发商回笼资金后会继续扩大房产开发,所以,也并不会对经济增长本身有什么拉动作用。

如果开发商们预期政府不会救市,在市场压力下,开发商自然就会降价。已经建好楼盘,或拥有土地资源的开发商,肯定会因楼盘降价减少利润,甚至亏损。在更低的价格水平售出库存后,在新一轮要素市场,开发商则会相应降低对土地、钢筋、水泥等的需求价格。由于钢筋、水泥及劳动本身就是竞争性价格,或者说无论楼盘价格高低,都是按成本定价,故这类要素的价格并不会因需求下降而降价。从长期来看,房产降价,只会减少拥有土地的地方政府收入。

政府不管采取什么方法救市或稳定市场,只会强化开发商维持价格的预期。扩大房市需求量,消除库存的唯一的方法,就是打消开发商对政府救市的预期,让开发商在市场压力下降价销售。

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